物业服务首次被写入“十五五”规划纲要 行业迈入高质量发展新周期

每经记者｜陈利    每经编辑｜魏官红    

物业行业迎来历史性时刻。

日前，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》（以下简称“纲要”）正式出台，物业服务首次被纳入国家顶层设计——不是作为房地产配套，而是作为住房制度核心环节和生活性服务业重点双重定位。

克而瑞物管统计，纲要全文中有7大篇章、12项条款直接或间接涉及物业服务，覆盖房地产、养老服务、消费、城市更新、服务业等多个领域。“这是物业行业历史上政策密度最高的一次，也是行业价值边界全面打开的标志。”

行业定位跃升

纲要中共有两处直接提及物业，分别出现在第六章“促进服务业优质高效发展”与第四十四章“推动房地产高质量发展”。

其中，纲要明确提出要提高家政、物业、快递等服务质量，创新社区集成服务模式，推动品牌化标准化发展。“这标志着物业服务被正式纳入国家生活性服务业升级的核心范畴。”中指研究院表示，其核心影响在于政策将驱动物业服务从传统的“四保”基础服务，向高品质、多样化、便利化的现代生活服务转型。

此外，纲要明确“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。

“这是物业行业历史性定位跃升。”克而瑞物管分析指出，过去，物业服务长期被视为房地产的“售后服务”，行业话语权弱、价值被低估。此次“十五五”规划将“好服务”与“好房子”并列，意味着物业服务正式纳入国家住房制度核心环节。

中指研究院也表示，此举使物业服务成为房地产高质量发展新模式不可或缺的一环，其深远影响在于，物业服务被深度嵌入房屋的“全生命周期安全管理”体系，意味着行业角色发生根本性转变。“这将倒逼房地产开发与物业服务的前端融合，推动物业行业向专业化、智能化、绿色化全面升级，最终实现从‘造房子’到‘造生活’、从‘管理资产’到‘运营社区’的转型。”

“质价相符将成为硬性要求，服务不达标企业将被出清。”在克而瑞物管看来，从“房地产配套”到“民生基本盘+服务新增长点”，行业估值逻辑将根本性改变。“服务收入占比高、多业态能力强的企业将获得资本市场溢价，而单纯依赖基础物业费的企业将面临估值下修。”

值得注意的是，当前物业行业正处于增速换挡期，规模扩张放缓、盈利承压、服务纠纷等问题凸显。据此前克而瑞物管调研报告，2025年全国住宅物业服务满意度为69.1分，较2024年下滑约2个百分点，创下近年新低；同时，全国物业服务企业（500强）平均收缴率已降至71%，连续四年下滑，其中中小物业服务企业收缴率普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

克而瑞物管预判，“十五五”期间，行业将形成“好房子—好服务—合理定价”的良性循环。服务能力强、品牌口碑好的企业将获得政策红利，而低质低价竞争模式将难以为继。

或成行业分水岭

除了以上直接提及“物业”的表述，纲要中同样存在多处与物业服务行业密切相关的议题内容，如基层治理、城市更新、设施改造、提振消费等。

如在城市更新方面，纲要提出要高质量推进城市更新，推进完整社区建设，推动老旧管网和危旧房改造。

“这是物业行业存量市场的历史性机遇。”克而瑞表示，过去20年，物业行业依托新建住宅快速扩张。但随着新增土地供应收紧，城市更新将成为物业行业的主战场。

来自住房城乡建设部消息，仅2025年，全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、499万户，共完成投资1332亿元。住房城乡建设部相关负责人表示，2026年，要以“绣花”功夫精细化推进城镇老旧小区改造、完整社区建设等，提升无障碍适老化环境品质。

“‘十五五’期间，老旧小区改造后的物业服务市场规模将超千亿元。”克而瑞物管预计，“建管一体化”模式将成为主流，参与改造的物业企业更容易锁定后续运维权。

此外，纲要中还明确提出，发展社区嵌入式养老服务。“这是物业行业第二增长曲线的战略机遇。”克而瑞物管预计，物业+养老将成“十五五”期间确定性最强的增量市场。“头部物企有望通过‘资质获取—空间改造—服务运营’三步走，在3年至5年内将养老服务收入占比提升至5%~10%。”

“‘十五五’规划纲要是物业行业的‘政策大礼包’，也是‘分水岭’。”克而瑞物管表示，对头部企业而言，这是从“服务商”跃升为“城市运营商”的历史性机遇；对腰部企业而言，这是聚焦区域、打造差异化优势的政策红利期；对中小企业而言，这是必须抓住的“最后窗口期”。要么找到细分赛道深耕，要么寻求与头部企业合作，否则将被市场出清。

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